赴港租房買樓必讀懶人包 如何防止黑中介

租房 / 宿舍 (留學移民)

香港身為內地首選移民之都，不少人會選擇留學移民的方式來港，所以香港的非本地學生佔率非常高，而香港高等教育的機構通常都為非本地學生提供宿舍但是價格一般較貴，而且學生宿舍是需要每學期申請一次，手續比較繁複。以科大為例，一年宿舍大概港幣$16,000至$26,000不等。學生亦需要爭取分數，例如參加學生會，獲獎等等才可能延續宿舍。所以對於不少非本地生或內地生而言，租房是一個好選擇。不少學生都會跟同學分租，以300平方呎為例（香港使用的量度單位為英尺，100呎:9米；11平方呎：1平方米），一般都需要一萬元左右。如三人合租平均每人$3000。你可能認為在國內$300已經能住到大屋，但是在這個每年樓價都飆升的城市是不可能的！

單位位置

如果你是來港就學的人士， 建議選擇租住所讀大學附近的房屋，例如你就讀科技大學就在西貢租房，就讀嶺南大學就在屯門租房，以回校距離為首要條件，其次則是價錢。如果你是成人，那你租房所考量的位置就大大不同了。你需要考慮預算，配套設施，交通，私隱度等等。

如何了解位置？

其實你身處內地，亦可以透過一些應用程式認識香港的位置，例如可以使用谷歌地圖，高德地圖， iPhone地圖，甚至地鐵路線圖等等。使用谷歌地圖可以利用虛擬實景或圖片的方式環遊香港一周 ( 如要在內地使用Google Map谷歌地圖，必須透過 VPN 翻牆)，除了可以認識香港的環境外還可以了解香港的高樓大廈以及密密麻麻的房屋。在香港其實各個區域都有私人豪宅及住宅，以港島的豪宅普遍較昂貴。

香港樓房簡單介紹

房屋分為公營及私營兩種，香港公營的房屋包括公屋及居屋，以村/邨命名的為公屋，以「苑」命名的則為居屋，而早年私人參建居屋則以「公園」冠名。而公營房屋能出租的只有居屋，公屋是不能租出或租賃的。私人樓宇的名稱較多元化，呎價相對較貴。

如何找房源？

人生路不熟，身處一個環境除了沒有人脈外，對當地的網絡不認識，所以香港幸福生活顧問為你們整合了各個房源途徑，為你們節省更多時間及風險。

傳統地產中介

傳統的地產中介在香港已有多年歷史，例如中原地產，利嘉閣， 21世紀，美聯地產，及一些地區地產等等。傳統地產中介有專人幫忙篩選物業，為你安排及提供合乎你要求的單位。通常地產中介都會為你解釋樓宇結構及防火條例等等，適合一些毫無經驗的買家及租客。透過地產中介尋找房源是會有需要向中介支付佣金，而佣金計算方法為最後實際交易的租金或置入價。中介公司通常很踴躍推銷代理樓盤，亦會為客人介紹更多不同種類的樓盤。

地區中介

地區中介的數目非常多，即是每一區都擁有不同的地產中介，這些地區中介多數的房源都是這個地區附近的，所以我們顧問建議你諮詢更多地方地產中介，了解各區的房子樓價再進一步考慮。

經地產中介租房還買房時客人都有機會需要簽署一份「看樓紙」，這個簽署後並不是代表你就需要付錢，而是證明你是透過該中介看樓，如果你成功租下這個單位時，該看樓紙用來索取中介費的！

地區中介跟傳統中介一樣都會向買賣雙方收取佣金，為了降低中港言語及文化阻礙，我們建議內地人邀請一位中間人作協商，我們香港幸福生活顧問會全程跟進，協助洽談房務合約細節，避免黑中介！

優點

方便 – 傳統或地區地產中介有專人幫助篩選物業，根據你的要求安排相關的單位；
指導 – 解釋及作出適當指導，例如樓宇結構，防火條例等；
多選擇 – 屹立數十年，類似很多單位供客人選擇。

缺點：

成本偏高 – 傳統或地區代理中介默認收取佣金，比起只經業主交易的成本較貴，但相對服務質素亦有所提升。

如購買香港二手房，一般是由買賣雙方各付樓價1%為地產代理的佣金。
如租房，一般是由買賣雙方各付一個月租金的一半，為地產代理的佣金。

業主盤

業主盤是業主主動出售或租賃的，通常是透過人脈（熟人）或街邊貼招而找到的。業主盤是免中介費用，你無需付任何的中介費用給業主但是按金也是需要的。業主盤最大好處是成本，而且遇到很好的業主時，任何條件都可以商量。不過業主盤也是有風險的，有些業主可能隱瞞單位的病患例如電，消防，水等等，從而欺騙一些新手租戶。

優點：

便宜 – 業主一般無需付佣金，可節省不少成本;

議價自由度高 – 因沒有中介的關係可直接與業主議價;

缺點:

隱瞞風險： 有機會遇上不良業主，銷售一些有暗病的單位；

費時：需自行處理文件，包活釐印，租約，按揭等等

網上租房買樓平台

新式的地產平台，如28hse, house 730, 千居等等。這些地產平台能配對業主及潛在客人，讓客人無需自行透過人脈便能找到業主盤，客人可以從平台上了解業主的背景，那一區較多樓盤，呎價等等。不過，這些平台亦存在着業主盤的風險例如有機會遇上不良業主等等，所以在這些平台尋找業主意見時，建議你諮詢一下香港幸福生活的顧問。

簽約前要注意事項

實地考察

在簽約前，無論你是租房或買樓都必須再次重新實地考察一下單位，最好的方法是經顧問到場輔助檢查，因為有些無良業主可能稱單位還在裝修，便沒有帶準租客上門看房，入住時卻是不合乎規格及要求的房子。

當一切的基本檢查已完成後還需要向業主協調房務合約細節例如房屋結構和維修保養的責任，水電是誰負責水管是誰負責，如果家居電器壞掉又是誰維修等等，除了維修責任外還需要討論物業費，管理費，差餉等等。

當細節討論得七七八八後，便可以討論議價問題及免租期等等，不過這兩樣細節都需要有討論技巧。作者的第一身經歷是可以由七天的免租期議到二十天免租期。當所有租金及免租期到完成談判後，你就可以正式進入簽約過程了。

簽約時要注意事項

租約一般由中介或業主提供以保障業主與租客的權益，但很多時候租客對租約都非常不熟悉，忽略很多細節，但往往都因為這些不小心而損失不少金錢。租約一般界定了業主及租戶的責任，每月租金，按金金額，單位已包的傢俬及電器，或退租前說一日通知的細則列明等等。租約通常是一年死一年生，即是頭一年不能解約，而第二年則可以提前數天至一個月通知已解除合約。

如業主提供免租期，租戶有需要留意起租期的時間是否如免租期吻合，有時候有些租約會列明如一次性繳交多個月的租金會有折扣等等。在簽約前的最後一刻必須注意業主的姓名與查察時的姓名是否一致，即這是假冒業主。

市面上有不少租約樣本，你可以上網參考一下（ https://www.spacious.hk/zh-tw/blog/wp-content/uploads/2020/03/%E5%8D%83%E5%B1%85%E7%A7%9F%E7%B4%84%E7%AF%84%E6%9C%AC.pdf），香港有些文具店亦有出售租約等產品服務。

簽約後要注意事項

簽約後必須做的事就是把租約拿去打釐印，即印花稅，租約才算生效及受法律保護，如要自我計算印花稅請點（https://www.ird.gov.hk/chi/ese/sd_comp/csdta.htm），一般為年租的0.5%，通常由業主及租客平均攤分。

另外，租客還需要致電水電煤氣部門與開通期服務，如果你是經中介或香港幸福生活赴港租房買房服務，顧問會幫你處理相關程序。2020年開始香港政府為租客配給了不少水電費豁免，這些服務都需要由租戶處理，建議租戶安排顧問協助以節省時間。

再者，還有最重要的部份就是網絡，一般市區住戶裏的入屋光纖服務都需要尋找相關服務供應商提供，至於那一個供應商的速度較快就要自行檢測了。一般網絡費用是每月100至$200不等， 12個月至24個月的約期。

解約

如你不幸需要與業主提前解約，是需要與業主提前協商的，假如雙方同意在死約時期提前解約，亦需要簽署一份（提前解約協議），不過在死約時期假若是不能單方面的否則需要賠償違約金，通常是按金費用。

轉租

我們不少客戶都因為私人理由而需要提前解約，但我們建議他以轉租的方式處理，因為自己便無需承擔違約金的費用，二轉租是需要業主同意的，而且新租客通常是由你自行尋找，所以尋找新租客時務必要核實對方的身份例如有沒有香港居留權，收入證明等等。

在香港租房買樓看似簡單，但實質非常繁複及費時，不少內地租戶亦可能因為身處異地而對中介公司抱有不信任的態度，而且廣東話不通到字浪費了不少時間。所以我建議有意來港租房及買樓的人士尋求香港生活顧問幫助！